元股证券 40年房贷新政尚未落地，六大行房贷余额少了5000多亿

　　上周五（8月28日），央行、金融监管总局等多部门发布一揽子房地产新规，其中在个人住房贷款领域的核心调整之一是贷款期限上限从30年延长至40年，其落地情况备受关注。据第一财经了解，目前多数银行尚未进入正式执行阶段，落地仍待细则发布，但少数银行已支持客户按照40年期限申请。

　　刚刚披露的银行半年报显示，上半年国有六大行房贷余额又少了5000多亿元。在业内看来，个人住房贷款的最长期限延长直接带动平均月供下降，有助于激发释放购房需求。同时，考虑到居民部门收支变化，政策也有助于降低存量房贷违约风险。

　　房贷期限延长落地仍待细则

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　　“还得再等等，银行层面具体细则还没下来。”“我们这个层面还没接到通知。”“还没有通知，需要系统调试好才可以，现在还没有这个选项。”“从国家政策到银行层面执行，需要一些时间。”

　　8月31日，针对房贷期限延长政策的落地情况，来自北京、山东等地的多家大行及股份行工作人员给出了类似答复，即目前仍按照此前政策办理，最长期限仍是30年。

　　不过，也有个别银行工作人员表示，客户如有需求可以按照40年申请，具体要看审核结果。另有消息称，建设银行已针对存量房贷客户开放贷款期限调整申请。

　　记者在建行手机银行上看到，该行已在贷款服务页面“精选服务”栏目提示办理房贷期限最长40年，并在住房贷款产品特点介绍中明确标明“贷款期限长，最长可达40年”。不过，据该行客服查询，北京、上海等地目前房贷期限最长仍是30年，尚未看到政策更新。

　　“贷款年限肯定是已经延长到40年了，但我们还在等正式的细则，因为牵扯到很多细节，比如贷款年龄上限是不是会同步调整，这每个银行都不一样。（新政之后）我们（支行）新发放贷款还没做，有的签约了但还没到贷款环节，具体情况不是很清楚。存量房贷是不是延长不知道，没有相关通知。”一位建行工作人员表示。

　　根据央行、金融监管总局8月28日发布的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》等新规，个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。新政还新增展期条款，允许银行针对阶段性出现还款困难的借款人展期、延迟还本、调整还款计划等，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。同时，月全部债务支出占收入比例上限由55%提高至60%。

　　中信建投政策研究首席胡玉玮认为，个人住房贷款的最长期限由30年延长至40年，平均月供下降15%左右，可以有效激发释放购房者的购房需求。中指研究院政策研究总监陈文静也表示：“拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，以时间换空间提升购房者贷款能力，尤其利好首次置业和改善置换群体。”

　　“从国际比较来看，30年是全球大多数国家的默认水平，比如美国、加拿大、澳大利亚、德国等成熟房贷市场均以30年为核心上限，然而一些老龄化国家，比如日本、韩国均允许最长期限为50年的个人住房贷款期限。因此，40年的还款期限，政策意图是‘以时间换空间’，属于合理范围之内。”胡玉玮说。

　　中金公司最新观点认为，上述政策也有助于降低存量房贷违约风险。“通过延长期限和调整还款安排，可以避免具有长期偿债能力的居民因阶段性收入波动被迫违约。”报告指出，居民最终偿债能力仍然取决于收入和就业预期改善。

　　“目前客户反应不是很强烈，影响不大。”一位北京头部中介机构人士对记者表示，考虑到贷款年限越长总利息越高，房贷期限延长的实际减负效果因人而异，大家理解政策可能也需要一定时间。

　　以贷款（纯商贷）总额300万元为例，按照贷款利率3.05%、等额本息还款计算，贷款30年（360期）的月供是12729.16元，总利息为158.25万元，还款总额中利息占比34.5%。若同等条件下贷款期限延长至40年（480期），月供则降至10826.16元，每月减负1903元。

　　大行房贷余额继续减少

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　　从央行披露数据来看，今年以来居民部门去杠杆仍在持续，与楼市回暖趋势有所背离。今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。

　　7月居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元；其中，以房贷等为主的中长贷减少1202亿元，同比多减102亿元。另据《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截至6月末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，上半年减少7163亿元，占全部信贷余额的比重降至12.8%。纵向来看，个人住房贷款余额各季度的同比增速已连续13个季度为负。

　　刚刚披露的银行半年报也释放出一致信号。以国有大行为例，截至上半年末，六大行房贷余额合计约为24.63万亿元，比去年末又少了5082.84亿元。去年全年，六大行房贷余额减少约6966亿元，多数大行个人贷款中房贷占比下滑。

　　建行仍是房贷规模最大的商业银行，但上半年末房贷余额较去年末下降约1349亿元，期末余额已降至6万亿元以下，为5.92万亿元；工行房贷余额也减少了约1352亿元，降至5.74万亿元。去年全年，二者房贷余额分别减少了2000亿元、2073亿元左右。此外，农行、中行、交行、邮储银行上半年房贷余额也分别下降约882亿元、744亿元、399亿元、358亿元。

　　在这背后，“借得少、还得多”仍是重要因素。以农行为例，据该行副行长林立介绍，上半年全行个人住房、消费类贷款（含信用卡）、经营类贷款投放分别达2589亿元、1.4万亿元、2.2万亿元，信用卡消费额超1万亿元，均居同业前列。中行行长张辉也提到，上半年该行个人住房贷款投放超2000亿元。

　　“2026年上半年，在存量房市场交易回暖的态势下，建行二手房贷款持续稳步增长。”建行副行长唐朔在业绩会上表示，住房金融是建行的传统优势业务，该行会积极推动构建房地产发展新模式，把握好房子建设、存量房市场、保障房需求等领域的结构性机遇，更好服务居民刚性和改善性住房需求，持续培育发展的新动能。

　　具体举措方面，他提到三点：一是结合二手房交易点多面广的特点，完善适应二手房市场特点的经营模式，加强网点渠道的按揭业务服务，广泛拓展客户需求响应和服务触角，全面提升二手房贷款客户服务能力；二是做好项目开发建设、个人按揭、物业社区等综合金融服务，提升对“好房子”供求全链条综合融资服务能力，利用“家生活”平台为客户购房、家装家电消费提供一揽子服务，助力实现更高水平住房需求；三是基于城中村、危旧房、老旧小区改造延伸出新的住房需求和金融服务模式，建行将因地制宜积极做好相关开发建设、存量收购、配售配租等住房金融服务，满足居民多样化的住房服务需求，助力城市内涵式发展。

　　紧跟房地产行业政策和市场形势变化，稳步推进个人住房贷款均衡发展已是行业共识。与此同时，各行仍持续发力非房个人信贷业务，消费贷、经营贷等继续保持强劲势头。以四大行为例，截至今年上半年末，各行消费贷余额均较去年末实现双位数增长，其中工行个人消费贷增加1096.25亿元，增长22%；农行、建行个人经营贷也实现双位数增长。