国际金融中心、CBD商业地产......过往房企在行业上升期，曾热衷打造地标型项目。但时移势易，当出险房企困于自身债务，它们曾许诺的“城市名片”，也纷纷走上了法拍“货架”。
元股证券:ygzq.hk近日，从重庆、福州到南京、深圳等地，均有房企旗下资产包即将被法拍，起拍价从几亿到几十亿不等，资产类型涉及商务金融用地、城镇住宅用地、商业广场、豪华酒店等。
因盘活难度较高、或体量较大，这些资产要顺利拍出并不容易，大多要经历数次流拍、折价出让。不过，各类金融机构、央企及地方平台公司、实业民企等资金方，也在趁机“抄底”入场，多个被法拍的地标型项目，已然换了“新主人”。
地标项目摆上货架
主塔规划高达470米、曾定位“重庆第一高楼”，如今却走上了法拍“货架”——这便是重庆江北嘴国际金融中心上半场的故事。
近日，阿里司法拍卖平台信息显示，重庆市江北区江北城组团A分区A13-1/05号宗地，以及地上在建工程和案涉工程中涉及土石方开挖、基坑支护等工程，将于7月9日至7月10日进行司法拍卖，处置法院为甘肃矿区人民法院。
据悉，该标的评估价25.02亿元，起拍价20.02亿元，保证金2亿元。光是保证金就“两个小目标”，上述项目体量可谓不小，回看这个项目的过往经历，同样颇为曲折。
早在2012年10月，重庆华城富丽房地产以17.4亿元竞得该地块，规划名为“世界花”的超高层，但因资金问题陷入停滞。2017年5月，融创中国入局，以21亿元（其中股权代价约1.2亿、债权代价19.8亿）收购华城富丽60%股权及相关债权。
融创中国接手后，项目拟建为江北嘴国际金融中心（A-ONE），规划建设T1-T4及裙房五幢建筑物，主塔设计高度达到470米。其中，T1建设103层办公楼，T2建设72层住宅/办公楼，T3建设62层办公楼，T4建设89层住宅楼。
但随着地产形势变化、房企接连出现资金危机，这一体量庞大的项目也被“搁置”。2017到2018年间，项目完成地基工程，2019年启动T4主体施工，随后2022年7月起停工至今。目前，仅T4建至地上25层，设备未装；其余楼栋仅完成土石方及边坡防护。
如今，这一资产包将进行司法拍卖，抵押权人为光大兴陇信托，但能否出现接盘方仍存变数。
在其他城市，同样有不少城市地标级建筑，正在等待“白衣骑士”入场。
以一波三折的南京奥体苏宁广场为例，该项目位于建邺区会展中心东北角，前身为2008年苏宁置业以4.29亿元拍下的一地块，曾规划为400米高的河西CBD标志性建筑，后因资金问题开发停滞，2023年基坑回填后改为城市公园。
4月8日，该项目正式上架法拍，起拍价19.68亿元、拍卖评估价28.11亿元、保证金1.5亿元，但最终无人报名流拍。6月15日，该资产包启动二次拍卖，价格调整为15.74亿元，但依然流拍。目前，项目将于7月1日司法变卖，价格15.74亿元、折价超四成。
据悉，网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买。南京奥体苏宁广场能否找到最终的盘活方，还需要后续观察。
流拍和折价是常态
对出险房企来说，即便完成债务重组，盘活旗下项目也是难闯的一关。其中，有项目在金融机构、地方政府等多方合力下，正在走向复苏，有项目则走向了法拍境地，这背后有何原因？
同策研究院联席院长宋红卫告诉第一财经，这背后主要受三方面因素的影响。一是资产本身条件不同，有些资产属于相对优质的资产，只是缺乏现金流，具备盘活的基础，因此资方比较感兴趣，另一类资产属于高价资产或者资不抵债的情况。
二是债务权属结构不同，有的项目债权人结构不分散，容易达成共识，有的则涉及多轮抵押、多方债权方，重组谈判难以达成一致，只能通过法拍厘清权益。第三，如果项目相关利益方诉求差距过大，无法协调，也不是政策支持的重大项目，便会走向法拍。
重庆江北嘴国际金融中心便是一典型案例，该项目即便要法拍，也存在不少处置难点。
克而瑞重庆表示，从区位上看，该地块位于重庆西部金融中心核心区，但处置难点不容小觑。一是体量巨大、门槛极高；二是商业占比70%，意味着高度依赖甲级办公与高端商业的长期租金回报，去化与回报周期较长；三是超高层续建技术难度大、续建资金投入巨大。
从过往大宗资产法拍的情况看，数次流拍、折价出让同样是行业常态。
比如，青岛星河湾房地产开发有限公司名下位于城阳区一地块，6月22日上午10时正式启动司法拍卖，起拍价6亿元，评估价达8.57亿元，总占地面积约9.71万平方米。而截至6月23日上午十点，本次拍卖因为0人报名、已经流拍。
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同样在青岛，即墨区凤岛路8宗土地使用权法拍，已经来到第二轮。该标的所有人为融创旗下的青岛海琴置业有限公司，资产起拍价3.62亿元，评估价5.17亿元，5月25日首次法拍流拍，6月29日即将二次法拍，起拍价降低为2.89亿元。
中指研究院表示，今年前五月的全国法拍市场中，住宅法拍的清仓率为34.5%，而商业清仓率为15%、土地资产清仓率为21.8%。此外，一拍起拍价通常为评估价的70%～100%，二拍为评估价的56%～70%，二拍流拍后则进入变卖阶段。
如果相关资产包成功拍出，宋红卫表示，最先受偿的将是参与纾困的机构资金，以及支付各类资产处置费用。其次，如果拍卖的是在建住宅类项目，会优先保障已网签备案的购房人权益；再者是支付建设工程对应的优先债权，然后才是有抵押的金融债权等。
多方资金悄然“抄底”
在这场城市资产包“大挪移”中，也有多方力量在悄然“抄底”进场。
6月13日，合肥苏宁广场以6.57亿元被成功拍卖，买家为华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司，拍下价格为6.57亿元，较10.21亿元评估价折价约35.6%。
拍卖公告显示，竞买人或其合作单位，需要具备单体十五万平方米以上综合体商业运营经验。竞得方需在裁定后12个月内启动续建，30个月内全面开业，并缴纳5000万元履约保证金。
5月23日，恒大海上威尼斯酒店完成司法拍卖，由启东灿烂景区管理有限公司以6949万元竞得，较评估价折价约5.6折，竞得方为江苏启泓文旅产业发展集团有限公司全资子公司。
4月27日，宜昌富力皇冠假日酒店完成法拍，一家新注册的宜昌地方国资企业，以2.07亿元的底价竞得整栋酒店，较评估价2.96亿元折价约三成，由地方国资悄然接手。
除了前述大型央国企、地方国资力量，部分实业民企也在悄然入场。
以频繁有酒店资产被法拍的富力为例，去年年底至今，宁波商人毕伟国旗下的三家公司，已相继拿下无锡、合肥、武汉三地的豪华酒店资产，总计斥资超9亿元。毕伟国起家自建材行业，后成立了投资集团，目前业务覆盖建材、酒店、金融等领域。
宋红卫告诉第一财经，目前来看，“抄底”这类大宗法拍资产包的主要有几方力量，一是大型AMC机构，比如信达、东方，以及地方AMC机构；二是险资力量，三是央企及地方平台公司；四是少量优质民企，不过民企更偏向轻资产方面的代建及运营等。
以前述重庆江北嘴国际金融中心为例，克而瑞重庆认为，结合标的金融属性、巨额投资及债务背景，潜在接盘方更可能是AMC（资产管理公司）或本地国企平台，通过盘活存量、化解债务的方式介入，而市场化纯商业房企的接盘意愿可能相对有限。
不管是哪类接盘方，要真正盘活大宗法拍资产，均面临多个挑战。宋红卫表示，如果项目历史成本、债务较高，纯市场化方式很难盘活；二是，当前市场环境已经发生重大变化，项目当初规划与需求不匹配，比如在存量办公楼过剩的现状下，只能调规处理。
如果这类大型地标能顺利盘活，则将成为房企债务出清与超高层地标司法处置的典型样本。
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孙梦凡
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